Vernon | Hvordan å kjøpe
Trenger du hjelp? Kontakt oss!
+351 282 357 109
+351 912 511 631
HVORDAN KJØPE Hvordan selge Tips når du skal kjøpe eiendom i Portugal – Algarve

Hvis du ønsker å kjøpe en eiendom på Algarvekysten, så foreslår vi følgende:

  • Hvis mulig, bestem deg for hvor i Algarve du ønsker å bo, hva slags eiendom du helst vil ha, og til hvilken pris.
  • Gjør deg kjent med eiendomsmarkedet (via blader, aviser og internett) i det området og den prisklasse du har valgt, og sett opp en liste over de eiendommene du ønsker å se nærmere på.
  • Hvis du er usikker på hvor du vil bo og hva du vil kjøpe, er det beste du kan gjøre å leie en leilighet eller villa i det aktuelle området, og dermed bli bedre kjent med det.

For å hjelpe deg i søket etter den ideelle eiendommen, anbefaler vi at du bruker en profesjonell og kvalifisert eiendomsmegler (mediador autorizado) som er medlem av en eiendomsmegler-organisasjon som Associação de Mediadores Imobiliários do Algarve (APEMIP). For å være helt sikker, kan du be om å få se meglerens lisens utstedt av (INCI). Den skal være tilgjengelig på meglerens kontor.

Ved å bruke et selskap som oss, “Vernon” med Lisens no. 956 AMI, for å hjelpe deg med å finne den perfekte eiendom, tomt eller annen forretningsvirksomhet, gir det deg mange fordeler; du får sett en rekke eiendommer som passer til din ”ønskeliste”; du har fordelen av våre mange års erfaring i markedet, og i tillegg har vi heltidsbetjente kontorer som hjelper deg gjennom alt papirarbeid og byråkrati. Dette vil blant annet hindre misforståelser eller problemer på grunn av språket, og avhjelpe eventuelt stress og frustrasjoner forbundet med det å kjøpe en eiendom eller en forretningsvirksomhet i Algarve.  

Når du er på besøk i Carvoeiro, stikk innom kontoret vårt og se på hva vi har å tilby. Hvis du finner at én eller flere er eiendommene er interessante, så gjør vi en avtale om en nærmere befaring.

Hvis du har sett flere eiendommer i løpet av ferien din, så bør du komme tilbake senere for å se nærmere på den eller de du likte spesielt godt.

Hvis du har tid, bør du se på så mange eiendommer som mulig, men bruk allikevel nok tid på hver enkelt eiendom for å få en grundig oversikt. På den annen side, bør du ikke se på for mange eiendommer i løpet av én dag, da det fort kan bli for mange inntrykk og du kan miste oversikten. Seks eiendommer per dag pleier å være et naturlig maksimum. Det kan være en smart løsning å ta med kamera og ta bilder av hver eiendom som en ”huskeliste” over hva du har sett på.

Hvis noen av eiendommene ikke er av interesse, så er det fint om du gir oss beskjed om dette så raskt som mulig. Ved å fortelle oss hva som er galt med eiendommen, hjelper du oss med å konsentrere søket. På den måten kaster vi ikke bort unødig tid for hverandre. Vi foreslår også at du noterer ned gode og dårlige sider ved eiendommene, som blant annet også kan brukes til å sammenligne med hva megleren har av opplysninger.

Vi ønsker å gjøre oppmerksom på følgende: Selv om vi gjør alt vi kan for å sikre at den informasjon som du mottar er korrekt og oppdatert, så har vi ikke et juridisk ansvar for eventuelle feil eller mangler i dette materialet.

Lykke til med ditt kjøp, enten det er en eiendom, en tomt eller en forretning i solen!


Les mer

Les mer

Kjøpsprosessen i Portugal steg for steg!

Å kjøpe en eiendom i Portugal er ikke komplisert, så lenge du forholder deg til det gjeldende regelverket, og benytter deg av kompetent og profesjonell hjelp;

Bruk alltid en eiendomsmegler som har en offentlig lisens med et AMI nummer (Mediador Autorizado) og advokater (Advogados eller Solicitadores) som behersker et språk du forstår (normalt engelsk). Som kjøper kan du også engasjere norske meglere eller advokater som kjenner området eller landet.

Å kjøpe eiendom er en prosess som krever både veiledning og grundige undersøkelser. Derfor har vi i “Vernon” laget en detaljert steg-for-steg fremstilling av kjøpsprosessen, for å forklare alle forholdene rundt denne.  

Fra et tilbud er akseptert til det skrives en Promissory Contract (Contrato de Promessa compra e venda) tar fra 1 til 4 uker, avhengig av om du som kjøper trenger finansiering eller ikke, og om all pliktig dokumentasjon fra selger er i orden. Normalt får du denne kontrakten på engelsk. Vil du ha den oversatt til norsk, må du bekoste det selv.

Fra signatur av Promissory contract til signatur av skjøtet (Escritura), kan det ta så lite som 7 dager men normalt mellom 30 og 60 eller maksimum 90 dager. Dette er for en stor del avhengig av begge parters finansielle situasjon, enten på grunn av en lånesøknad fra deg, eller på grunn av innløsning av eventuelle pantelån hos selger.

Steg 1) Eiendomssøk og befaring. Vær oppmerksom på at i Portugal brukes ikke takster og tilstandsrapporter, slik man er vant med i Norge, og det lages heller ikke omfattende prospekter.

Steg 2) Kom med et tilbud på den utvalgte eiendommen, via megleren.

Steg 3) Velg en advokat til å representere deg, og om du ønsker, også for å handle på vegne av deg ved at du utsteder en fullmakt (power of attorney) til ham/henne for å kunne signere alle dokumenter vedrørende kjøpet. Inkludert i advokatens honorar er alt arbeid med å fremskaffe alle nødvendige dokumenter, som Certidão de Registo Predial, Caderneta Predial ou Rustica (skatt), og Licença de Utilização/Habitação, i tillegg til andre nødvendige dokumenter. I tillegg vil du få råd innefor skatt, arv og eventuelle økonomiske råd, for å sikre at kjøpsprosessen blir så optimal som mulig.

Steg 4) Betal reservasjonsdepositum til eiendomsmegleren eller advokaten. Dette depositumet innebærer at selgeren tar eiendommen av markedet for en avtalt tid for å fremskaffe og kontrollere all nødvendig dokumentasjon.

Steg 5) Avklar din egen lånesituasjon og/eller finansielle forutsetninger om nødvendig

Steg 6) Fastsett dato for å signere Promissory contract og skjøtet

Steg 7) Promissory contract – Når man signerer Promissory contract betales samtidig et forskudd/depositum på 10% til 20%  av kjøpesummen. Dette blir utbetalt til kjøper eller kjøpers advokat. I kontrakten vil det fremgå alle betingelser og forutsetninger for kjøpet, hva som følger med av inventar og utstyr, ferdigstillelsesdato (ved nybygg), tidspunkt for overtakelse m.m. Om ønskelig kan kontrakten signeres i nærvær av Notaren. Kontrakten er juridisk bindende for begge parter.

Steg 8) Betal IMT (tinglysningsgebyr) og dokumentavgift før man signerer skjøtet. Dette beløpet vil variere med eiendommens kjøpesum.

Steg 9) Avslutning, restkjøpesummen betalessamtidig somskjøtet signeres og registreres på kontoret til Notaren. Dermed er eiendommen din.

Steg 10) Registrering, Til slutt skal ny eier registreres hos Conservatoria do Registo, og i kommunens skatteavdeling – Finanças (for betaling av årlig eiendomsskatt).

Steg 11) Bestilling av vann, strøm, gass, bankkonto, telefon og eventuelt andre ting – Dette gjøres hos de aktuelle leverandører etter at skjøtet er registrert. Normalt vil megler eller advokat hjelpe deg med nødvendige skjemaer. Ved å opprette en konto i en portugisisk bank, kan du gjøre avtale om automatisk betaling av regninger fra denne kontoen. Dette er praktisk hvis du ikke benytter eiendommen større deler av året.







Les mer

Hvorfor kjøpe eiendom i Portugal Algarve?

Å finne et drømmested, eller bare et hyggelig sted å bo, er vanskelig uansett hvor.

Etter at du har besluttet å kjøpe en eiendom i Portugal, er det første du må gjøre å finne ut mer nøyaktig hvor du vil bo, hva slags type eiendom du helst vil ha, og hva du har råd til.

Du kan være så heldig at du faller for og kjøper den første eiendommen du ser på, og alt blir såre vel. Men - normalt vil et vellykket kjøp være resultatet av en mer grundig befaring av byer og områder der du kunne tenke deg å slå deg ned.

Noe som er tiltrekkende for mange kjøpere i Portugal er den generelle livskvaliteten og den høye bygningsmessige standarden, sammenlignet med andre syd-europeiske land. Algarve gir i så måte meget god valuta for pengene.

Algarve har en streng planprosess og plankontroll (blant de strengeste i Europa). Den nye planloven (Plano Regional de Ordenamento do Território Algarve/PROTAL) som trådte i kraft i 1993, ble til for å stoppe ukontrollert utbygging, og har medført både at prisnivået har stabilisert seg, og at nye utbygginger skal være med lav tetthet og i harmoni med omgivelsene. Og det er ingen risiko for at du kjøper en eiendom som er ulovlig bygget, noe som kan skje i andre land.

Det er mange utlendinger som har kjøpt eiendom i Portugal, som er et av Europa’s favorittland når det gjelder kjøp av en feriebolig, særlig blant kjøpere fra England, Tyskland, Holland, Irland men også fra Skandinavia. De fleste utlendinger foretrekker fortsatt Algarvekysten, men vi ser en tendens til at flere nå ønsker å vurdere andre områder av Portugal, både langs kysten eller i mer landlige omgivelser.

Mange utenlandske eiere er fastboende (rundt 50,000 engelskmenn bor her), og flesteparten av dem er pensjonister.

En bit av "det gode liv/livskvalitet i Algarve” behøver ikke koste deg all verden, eldre leiligheter og småhus i landsbyer kan du få kjøpt for fra €75,000, moderne leiligheter fra rundt €125,000 og halvpart av tomannsboliger fra €200,000. Men, hvis du ønsker deg en standsmessig bolig med passe stor tomt og et svømmebasseng, så må du regne med å betale minst €250,000 (avhengig av beliggenheten). Dersom du har penger nok, er det ingen grenser oppover, da finner du luksusvillaer fra €500,000 og til en million eller to. Alternativt kan du kjøpe deg en tomt, og få bygget akkurat det drømmehuset som du har ønsket deg.

Ikke kast bort tiden, besøk Algarve i dag ved å se på denne flotte reklamevideoen for Algarve video. 

 

Les mer

Skattenummer og skatterepresentant i Portugal

  • Både fastboende og besøkende som eier eiendom eller gjør andre finansielle transaksjoner i Portugal må skaffe seg et skattekort (cartão de contribuinte)/skattenummer (número de identificação fiscal/NIF). Skattekortet er nødvendig før du kan kjøpe en eiendom i Portugal. (Advokaten din hjelper deg med å skaffe dette). Fra 2008 er det lovpålagt at alle som anskaffer et skattekort også må utpeke en skatterepresentant som kan garantere for at alle skatteforpliktelsene dine blir oppfylt. Normalt vil advokaten din kunne ha denne rollen.

 

SKATTEKORT/SKATTENUMMER: Du må fylle ut et skjema på det lokale skattekontoret (Finanças) i det området du vil kjøpe en eiendom. Til dette kreves at du har med en kopi av passet ditt.

Du får tildelt et skattenummer (NIF) some er ditt for hele livet. Dette nummert brukes når det gjelder alt som har med portugisisk skatt å gjøre, når du betaler eiendomsskatt og i en del andre sammenhenger. Eksempelvis kan du ikke få registrert et skjøte, åpne en bankkonto eller kjøpe en bil i Portugal uten et slikt skattenummer.

SKATTEREPRESENTANT: Takket være det nye statsbudsjettet for 2012 er det ikke lenger obligatorisk å oppnevne en skatterepresentant for ikke-fastboende som eier et feriehus i Portugal eller som bor i et annet EU-land, men mottar inntekt fra portugisisk territorium

Til alle fastboende utenfor Eu-land:

Alle ikke-fastboende som eier eller har tenkt å kjøpe et feriested i Portugal må utpeke en fastboende (av hvilken som helst nasjonalitet) som sin skatterepresentant, (det kan være en venn, din advokat, din revisor eller andre) som vil motta alle papirer fra de portugisiske skattemyndighetene. Du kan også la denne representanten stå for dine banktransaksjoner og sørge for at alle regninger blir betalt. Du må bare sørge for å fylle opp kontoen slik at det til enhver tid er penger til å dekke disse forpliktelsene.

Hvis du leier en feriebolig (langtidsleie) gjennom et portugisisk selskap, så kan de ta seg av disse oppgavene som en del av utleietjenesten.

Les mer

Introduksjon & forklaring på noen vanlige begrep, og om gebyrer som påløper når man kjøper en eiendom i Portugal

Dette er en rask gjennomgang for å introdusere deg til noen begrep og uttrykk som vanligvis brukes i kjøpsprosessen, samt det tilsvarende begrepet på portugisisk:

  • Eiendomsdokumentasjon: Det kan være nyttig å kjenne navnene på de viktigste eiendomsdokumentene

 

- Certidão de teor: Bekrefter at selgeren eier eiendommen, at den er registrert i dennes navn og at om det er noen pantheftelser knyttet til eiendommen.

- Caderneta predial Urbana eller Rustica: Finnes på det lokale skattekontoret (Finanças) og bekrefter størrelsen på eiendommen, eiendomsgrensene og beliggenheten.

- Licença de Utilização/habitação: Utstedes av kommunen (Camara Municipal) og bekrefter at eiendommen er oppført i henhold til byggetillatelsen gitt av kommunen.

- Ficha Tecnica de Habitação; et nytt dokument som gjelder alle bygg oppført etter 1. januar 2004. Her gis teknisk informasjon om eiendommen, hvem som har vært entreprenør, hvilke materialer som er benyttet, hvor materialene er kjøpt osv.

- Plantas de de Arquitectura; Selger må fremskaffe tegninger både over eiendommen du kjøper og av og til også av hele bygningskomplekset (aktuelt ved kjøp av leilighet). Dette gir mulighet for deg og din takstmann (hvis du har engasjert en) til å få identifisert og bekreftet at alle deler av eiendommen er i henhold til vedtatte planer gitt av kommunen.

- Selgers ID; (B.I., eller pass) og dennes skattenummer (Cartão de Contribuinte) blir besørget fremskaffet av din advokat.

 

  •  Fullmakt = Procuração:

En person kan instruere en annen (venn/advokat eller en annen) til å representere seg hos Notaren, ved andre offentlige kontorer og i alle andre sammenheng der dette er nødvendig, ved å utstede en fullmakt (Power of Attorney).

  • Reservasjon = Reserva:

Ved eiendomskjøp er det vanlig å gjøre en reservasjonsavtale på et beløp i størrelse €2.500 til €5.000 som sikkerhet for selger mens det gjøres nødvendige undersøkelser, eksempelvis å vurdere lånetilsagn eller andre finansielle forhold, skaffe en takstrapport, sjekke byggetillatelser etc.     

  • Promissory contract = Contrato de promessa compra e venda:

Denne kontrakten blir normalt utferdiget av kjøpers advokat, og inneholder alle nødvendige betingelser og forutsetninger for kjøpet, herunder betaling og overtakelse, samt den dokumentasjonen som selger er forpliktet til å fremskaffe.

Ved underskrift av Promissory Contract blir selgeren forpliktet til å selge eiendommen og kjøper forpliktet til å kjøpe den. Første avdrag (depositumet på 10 – 20 %) betales samtidig. Hvis selger av en eller annen grunn vil trekke seg fra salget, må han tilbakebetale det dobbelte av innbetalt depositum. Hvis kjøper ønsker å trekke seg, beholder selger depositumet.

  • Foreløpig registrering = Registos Provisórios

Dette kreves bare dersom du finansierer kjøpet med lån. Lånet blir registrert i det lokale eiendomsregisteret forut for selve kjøpet. 

  • IMT (Imposto Municipal sob transacções)

Denne skatten eller avgiften tilsvarer det norske tinglysningsgebyret. Tidligere ble denne avgiften kalt SISA.

IMT må betales til det lokale skattekontoret (Finanças) før eiendommen overføres til ny eier, og en skriftlig bekreftelse på innbetalingen må gis til Notaren. Beløpet varierer med eiendommens kjøpesum.

For mer informasjon om IMT, vennligst se neste seksjon " Hvilke ekstra kostnader påløper ved kjøp av eiendom i Portugal.” 

  • Dokumentavgift  = Imposto de Selo

Denne avgiften må også betales av kjøper på det lokale skattekontoret sammen med IMT. Avgiftens størrelse variere med hva slags transaksjon det gjelder. For fast eiendom er den satt til 0.8% av kjøpesummen.

  •   Skjøte = Escritura:

Skjøtet bekrefter den endelige eiendomsoverdragelsen (som i Norge). Prosedyren er dog litt annerledes: Skjøtet signeres på kontoret til Notaren i dennes påsyn. Partene skal samtidig bekrefte alle betingelsene i Promissory Contract. Alle relevante dokumenter blir sjekket før kontrakten leses opp høyt. Hvis en av partene ikke snakker portugisisk, og det ikke er med en translatør, må hele kontrakten oversettes, og translatøren må attestere på skjøtet at oversettelsen er korrekt. Dette er en tungvint prosess som man slipper dersom man har gitt sin advokat fullmakt til å signere alle dokumenter og gjennomføre hele transaksjonen. Notaren beholder alle originaldokumentene og utsteder bekreftede kopier til partene.  

  •  Avgift til Notaren = Notario e Registos: 

Må betales av kjøper ved overskjøtingen. Notarens avgift for overskjøtingsprosessen er maks 0.5% av kjøpesummen, dog minimum €200.

  • Registrering etter overskjøting = Conservatoria do registo  

Til slutt skal ny eier registreres i det lokale eiendomsregistret (Conservatoria de Registro). Gjør det uten noen forsinkelse. Registreringen trer i kraft same dag som søknaden leveres inn (din advokat bør gjøre dette for deg).

Bemerk: I Portugal blir ikke nytt eierskap etablert ved registrering av skjøtet, men når eierskiftet er bekreftet med certidão de registro fra det lokale eiendomsregisteret.

  •  Eiendomsskatt = IMI (Imposto Municipal sob o Imovel)

Denne betales årlig og normalt i tre terminer per år (April, Juli og November), og blir fastsatt at det lokale skattekontoret. Som en retningssnor kan man si at den kan utgjøre opp til 0.72% av en ligningsverdi på eiendommen, som fastsettes etter 5 skjønnsmessige kriterier:

 

• Hva slag bebyggelse og oppføringsmåte

 

• Hva slags bruk

 

• Alder

 

• Beliggenhet

 

• Standard

 

Les mer

Hvilke ekstra kostnader påløper ved kjøp av eiendom i Algarve og Portugal!

Hvis du har til hensikt å kjøpe en eiendom i Portugal vil følgende kostnader påløpe i tillegg til kjøpesummen. (det er nyttig å kjenne til hva de forskjellige avgiftene heter)

  • IMT (Imposto Municipal sob transferências) Tidligere kjent som SISA.

Dette er det portugisiske tinglysningsgebyret og som betales til det lokale skattekontoret (Finanças) før overskjøting hos Notaren. Etter 1. januar 2007 er det to separate avgiftsnivåer som gjelder, avhengig av om det er kjøp av en permanent bolig (Tabell I) eller en feriebolig (Tabell II).

Gebyret varierer med kjøpesummen. Tabellene nedenfor gjelder pr. 2015:

                           Tabell I -  IMT for Permanent bolig

 

Kjøpesum

 %

Gebyrreduksjon

Under € 92.407

0%

0€

Fra € 92.407 til € 126.403

2%

 1.848,14€

Fra € 126.403 til € 172.348

5%

 5.640,23€

Fra € 172.348 til € 287.213

7%

 9.087,19€

Fra € 287.213 til € 574.323

8%

 11.959.32€

Over € 574.323  

6%

 0€

 

                                                   Table II -  IMT for Ikke permanent bolig

Kjøpesum

%

Gebyrreduksjon

 Under € 92.407

1%

 0€

 Fra € 92.407 til € 126.403

2%

 924.07€

 Fra € 126.403 til € 172.348

5%

 4.716,16€

 Fra € 172.348 til € 287.213

7%

 8.163,12€

 Fra € 287.213 til € 550.836

8%

 11.035,25€

 Over € 550.836

6%

 0€

 Disse tallene gjelder for villaer og leiligheter.

Gebyrreduksjonen gjelder ikke for følgende:

  • Kjøp under € 92.407 og kjøp over € 574.323 eller € 550.836.
  • For bondegård (jordbruksland) er satsen 5%
  • For ikke fastboendes kjøp av næringseiendom, og for tomter, er satsen 6.5%

Følgende eksempel viser hvordan gebyret blir for en €100.000 eiendom (for en permanent bolig  / Tabell I):

€100.000 x 2% = €2.000 - €1.848.14 = €151.86 IMT å betale.

 

  • Dokumentavgift  = Imposto de Selo

Denne må også betales av kjøper på det lokale skattekontoret samtidig med IMT og gjelder både for skjøter, kontrakter og finansielle transaksjoner. For fast eiendom er den 0.8% av kjøpesummen eller 1% hvis eiendommen er verdt € 1m eller mer.

Eksempel: €100.000 x 0.8% = € 800 

 

  • Avgifter til Notaren = Notario e Registos: 

Må betales av kjøper ved overskjøtingen. Notarens avgift for overskjøtingsprosessen er maks 0.5% av kjøpesummen, dog minimum €200.

 

  • Honorar til advokat = Honorarios do Advogado:

 Dette er normalt 1% avkjøpesummen, pluss IVA på 23% (tilsvarende norsk mva).

 

  •  Eiendomsskatt = IMI (Imposto Municipal sob o Imovel)

Denne betales årlig og normalt i tre terminer per år (April, Juli og November), og blir fastsatt at det lokale skattekontoret. Som en retningssnor kan man si at den kan utgjøre opp til 0.72% av en ligningsverdi på eiendommen som fastsettes etter 5 skjønnsmessige kriterier:

 

• Hva slag bebyggelse og oppføringsmåte

 

• Hva slags bruk

 

• Alder

 

• Beliggenhet

 

• Standard

 

Spesielt for eiendom eiet via et Offshore selskap: Fra 2006 har den portugisiske regjeringen  oppjustert eiendomsskatten for eiendommer som ligger i selskaper registrert i et “svartelistet” Offshore land til 7.5% IMI per år, mens eiendommer eiet av selskaper på en “hvit liste” blir skattet på samme måte som portugisiske eiendommer (0.8%). Det er muligheter for å endre på skattesatsen for denne type eiendom, så sjekk dette nærmere med din advokat. 

  • Andre kostnader  

Årlige fellesutgifter (heter vanligvis condominium fee) er normalt hvis man kjøper en leilighet eller en villa i et kompleks, på samme måte som i Norge. Disse varierer i størrelse fra eiendom til eiendom avhengig av graden av service og vedlikehold, og kan være fra €25 per måned og oppover til flere hundre euro.

I tillegg bør du tegne innboforsikring (ta med jordskjelvdekning), og selvfølgelig for strøm, gass, vann, telefon etc. Vanligvis betales disse per måned, og kan gjøres opp med automatisk betaling via din portugisiske bankkonto.

 Hvis du har til hensikt å bli fastboende i Portugal, ta kontakt med din advokat.

 

 Kontakt oss for mer informasjon om:

  • Advokater i Portugal
  • Skatterådgivere i Portugal
  • Banker i Portugal

 

Les mer

Alt du trenger å vite for å kjøpe "Quarter Share"

Denne eierformen må ikke forveksles med Timeshare, selv om disse to eierformene har noen felles trekk. For oss nordmenn er ”Quarter share” noe nytt og lite kjent. Det finnes nå flere eiendomskomplekser som selges med Quarter Share eierskap med stor suksess, eksempelvis Rocha Brava Complex i Carvoeiro, Pestana Resorts i Carvoeiro og nylig det nye Vale de Oliveiras også i Carvoeiro.


I prinsippet kan hver eier selge, pantsette, gi bort eller på annen måte disponere over sin Quarter share (fjerdedel) eller den andel som eiendommen formelt er delt opp i, dersom den er delt opp i flere enn 4 andeler. 


Eiendommen eies av et visst antall eiere, og all bruk av eiendommen reguleres av en sameieravtale (som er knyttet til skjøtet). De fleste avtalene sørger for at sameierne får bruke sin andel etter en fastsatt turnusordning, sett i forhold til den andel som man betaler av fellesutgifter og vedlikeholdskostnader og innbetaling til vedlikeholdsfonn.

Eierskapet til eiendommen kan enten være i sameiernes navn, eller i form av et eiendomsselskap. Begge løsninger har sine fordeler og ulemper.  

 

Les mer

Kjøp av eiendom i Portugal gjennom et Offshore selskap –

Selv om portugisiske myndigheter de siste år har innført nye og tyngre skattesatser, er det er allikevel betydelige fordeler ved å eie en eiendom via et Offshore selskap, særlig for ikke fastboende.

I henhold til nye regler, som ble innført i 2002/3 ble det betydelige skatteskjerpelser på disse eiendommene, for å gjøre det mindre lønnsomt å eie en eiendom på denne måte. Eksempelvis ble eiendomsskatten økt, og man må betale skatt på leieinntekter, enten eiendommen er utleid eller ikke (da blir det stipulert en ”leieinntekt” som det må skattes av).

MEN det er fortsatt fordeler ved denne eierformen, og du bør konsultere en skatteekspert hvis du vurderer å kjøpe en slik eiendom. Å eie en eiendom via et Offshore selskap er spesielt fordelaktig når du skal selge, da salget kan gjennomføres mye enklere og raskere, noe som kan slå gunstig ut på prisen. Vi nevner noen fordeler:

  • Ikke (vanligvis) tinglysningsgebyr (IMT), eller utgifter til notar ved re-salg av eiendommen. Disse kan til sammen utgjøre så mye som 15 % av salgssummen.
  • Enkel salgsprosess for det er kun aksjene i selskapet som overføres til ny eier. Man slipper større advokathonorarer da det ikke skal gjøres et omfattende arbeid med å fremskaffe all pliktig dokumentasjon.
  • Man unngår lokal arveavgift og eventuell fare for dobbeltbeskatning.
  • Enkel overføring til arvinger ved eiers død. Man slipper å forholde seg til portugisisk arvelov. Hvis flere eier noen aksjer hver (f.eks. fordelt på familien), kan den avdødes aksjepost enkelt fordeles på de andre aksjeeierne. Dette kan avtales i en aksjonæravtale.
  • Aksjene kan brukes som sikkerhet for opptak av lån på eiendommen. Deponeres i banken.
  • Konfidensialitet, (i noen tilfelle kan kjøper være anonym), formuessikring and begrenset ansvar.
  • Selskapet (aksjene) kan forvaltes av et utenlandsk forvaltningsselskap.

Det er noen ulemper ved denne eierformen, særlig på kostnadssiden (selv om disse er betydelig mindre enn hva man sparer i salgskostnader). Kostnadene varierer i forhold til hvem som oppretter selskapet og i hvilket land, men vanligvis ligger etableringskostnadene i området €1,050 og €3,240. I tillegg betales en årlig administrasjonskostnad på mellom €800 og €2,450. The finnes flere selskaper i Portugal som kan etablere Offshore selskaper. Sovereign Trust i Lagoa er ett av dem. De har lang erfaring med denne type eiendom og er vel etablert. 

For mer informasjon, kontakt:

Sovereign Trust - ICSL @ Tel:+351 282 340480 eller e-mail: port@SovereignGroup.com www.sovereigngroup.com

Vær oppmerksom på at lover og regler for Offshore selskaper i Portugal kan bli endret, noe som kan påvirke hvilke fordeler og ulemper det innebærer å eie en eiendom på denne måten.

Les mer

Alt du trenger å vite om kjøp av en prosjektert eiendom

Når du kjøper en prosjektert eiendom, dvs. en eiendom som ikke er bygget eller som ikke er ferdigstillet, er det vanlig å betale et lite reservasjonsdepositum på for eksempel €2500 før kjøpekontrakten signeres (noe som vanligvis skjer ca 4 uker etter at depositumet er betalt). Dette for å sikre utbygger mot tap dersom du skulle trekke deg før kontraktsinngåelse.

Den videre betaling skjer i etapper i henhold til ferdigstillelsesgraden. Første innbetaling kan variere, men ligger normalt i området 20 til 30 % av den totale kjøpesummen.

Eksempel A:

20% ved signering av kjøpekontrakten;

20% når taket er ferdig;

20% når bad og kjøkken er flislagt (eller når dører og vinduer er ferdig installert);

20% når bygget er ferdig utvendig;

10% når utvendige arbeider er ferdige (have, svømmebasseng og øvrige utomhusarbeider);

Og de siste 10% ved ferdigstillelse (5% av de 10% kan holdes tilbake hos din advokat i 6 eller 12 måneder som en garanti for å dekke utbyggers ansvar for eventuelle feil og mangler, forutsatt at utbygger har godtatt dette i kjøpekontrakten).

Eksempel B

Et annet alternative kan være;

30 % ved signering av kjøpekontrakten,

20% ved ferdigstillelse av grunnmur og yttervegger,

20% når taket er ferdig;

25% når bad og kjøkken er flislagt, og dører og vinduer er ferdig installert;

5% ved ferdigstillelse.

Hvis en eiendom er delvis bygget når du ønsker å skrive kjøpekontrakt, vil utbygger normalt kreve en større andel av kjøpesummen ved kontraktssignering. Størrelsen vil avhenge av graden av ferdigstillelse.

Kjøpekontrakten skal inneholde en fremdriftsplan, dato for delbetalinger, dato for ferdigstillelse, sanksjoner ved forsinket levering, garantier, utbyggers forsikringer (som skal dekke forsinkelser og eventuelt opphør av virksomheten) og kopier av plantegninger. I tillegg til kjøpekontrakten, skal tegningene og de tekniske spesifikasjonene også signeres av begge parter. Dette sikrer at du får det du har betalt for.

Kontrakten bør også inneholde en klausul om at du kan tilbakeholde opp til 5% av kjøpesummen i 6 til 12 måneder som en garanti for at utbygger retter opp eventuelle feil og mangler (hvis utbygger aksepterer dette). Hvert trinn i ferdigstillelsen bør bekreftes skriftlig av din advokat, eiendomsmegleren eller av arkitekten før utbetaling skjer. Det er viktig at betaling skjer på forfallstidspunktet, ellers kan du risikere at utbygger sier at du har misligholdt kontrakten, og selger leiligheten til en annen, uten å tilbakebetale det som du har innbetalt. Dette er spesielt risikabelt når det er oppgangstider i eiendomsmarkedet og med stigende priser.

Det er viktig å få bekreftet at utbygger har forsikring som dekker det du har investert i tilfellet at han går konkurs eller innstiller virksomheten før ferdigstillelsen.

Nybygg leveres i dag med en 5 års garanti, og i noen tilfelle helt opp til 10 års garanti.

Les mer

Hva du trenger å vite om lån i en portugisisk bank.

Den største fordelen ved å ta opp et portugisisk lån, er de lave rentene og avdragene fra første måned.  Et eksempel, hvis du låner €100.000 til 4% rente over 20 år, blir månedlig betaling ca. €606, hvorav ca €400 utgjør selve avdraget. Husk at det er begrensninger i fradragsretten på renteutgifter i din norske selvangivelse ved kjøp av eiendom i utlandet. Sjekk nærmere om disse bestemmelsene hos Skatteetaten i Norge.

Maksimum belåning av en eiendom er normalt 80% av kjøpesummen. Da vil bankene normalt foreta en selvstendig verdivurdering av eiendommen før de eventuelt aksepterer en så høy belåningsgrad. Avdragstiden kan være fra 10 til 30 år, men alle lån må være nedbetalt innen du fyller 75 år. Har du gjort et gunstig kjøp, kan en slik verdivurdering i enkelte tilfelle medføre at banken aksepterer 100% belåning.

Når du søker om lån i en portugisisk bank, kreves det en rekke dokumenter for bl.a. å bekrefte at du er i stand til å betjene lånet. Dette omfatter blant annet ID og bostedsbevis, dokumentasjon på inntekter og utgifter (P60), bankutskrifter, bekreftelse på lønnsinntekt etc. En komplett liste over hva som kreves av dokumentasjon, kan oversendes på anmodning.

Det er flere mulige typer lån i Portugal. Hver type har sine fordeler og ulemper. Snakk med en rådgiver om dette.

Hvis du vurderer å kjøpe en eiendom i Portugal, og finansiere denne gjennom en portugisisk bank, da bør du søke profesjonell hjelp. Vi har en egen låneekspert som er tilgjengelig når som helst for å gi råd til kunder. Peter Evans tar ikke betalt for denne tjenesten, og han kan sy sammen en best mulig låneavtale basert på kundens ønsker. Hele låneprosessen kan gjennomføres via e-post, men vi anbefaler at du tar en samtale med Peter, slik at han fullt ut kan forklare denne for deg, og samtidig finne ut hvordan han kan tilpasse låneprofilen til dine ønsker.

Kontakt: Peter Evans på mortgages@vernonalgarve.com  eller (00351) 966 735 570 (mobil) 

Les mer

Alt du trenger å vite om den nye utleieloven - og tillatelse til å drive med utleie av ferie-eiendommer

Fra 26. juni 2009 trådte en ny lov om utleievirksomhet av ferie-eiendommer i kraft.

Tillatelse til å drive utleie (Alojamento Local) omfatter mindre utleieeiendommer som villaer, leiligheter og gjestehus. Disse er nå klassifisert som “Local Lodging” eller “Alojamento Local” under den nye loven om utleie av ferie-eiendommer.

Følgende krav og betingelser gjelder for å få registrert denne type virksomhet:

Utleieeiendommer kan bli klassifisert i én av disse tre kategoriene:

A)      Hus = villa, town house, halvpart av tomannsbolig

B)      Leilighet = separat leilighet eller en adskilt del av en bygning

C)      Gjestehus = eiendom hvor det er enkeltrom er for utleie.

Utleieeiendommene må tilfredsstille følgende krav:

A)      Være godt vedlikeholdt (utvendig og innvendig).

B)      Være knyttet til kommunalt vann eller ha egen privat vannforsyning som er registrert og godkjent.

C)      Være tilknyttet el.anlegg

D)      Være tilknyttet offentlig kloakk eller ha egen septiktank

E)       Ha både varmt og kaldt vann.

Utleieenhetene må

A)      Ha et vindu eller balkongdør på yttervegg og i tillegg gode ventilasjonsmuligheter.

B)      Være godt møblert og utstyrt

C)      Ha et system for solavskjerming.

D)      Ha sikkerhetssystemer på dørene som sikrer kundens privatliv

E)       Ha minimum et bad for hvert 3. rom, med vask, toalett og dusj eller badekar.

Kapasitet:

Kapasiteten i en utleieeiendom bestemmes av antallet faste senger (enkle eller doble). Det er tillatt med gjestesenger i tillegg, men antallet må ikke overstige antall permanent senger.

Sikkerhetsutstyr:

Utleieeiendommen må tilfredsstille de vanlige brannforskriftene og i tillegg følgende krav:

A)       Tilgjengelige brannslukkingsapparater og branntepper, minimum et brannteppe på kjøkkenet ved komfyren og én stor eller to medium brannslukkingsapparater i hver etasje. I gjestehus eller små Bed and Breakfast eiendommer, er kravet et lite apparat i hvert rom.

B)       Førstehjelpsutstyr i EU standard

C)       Bruksanvisninger for alt elektrisk utstyr. Om du ikke har det, så må det skaffes.

D)       Lett synlig informasjon om det nasjonale nødnummeret (112).

Hvordan bli registrert og få tildelt en utleietillatelse for denne type eiendom:

Registreringen begynner med en søknad (et forslag til en slik søknad kan du få i kommunen), til ordføreren i kommunen “ ao Presidente da Camara” sammen med følgende dokumentasjon:  

A)      Et dokument som legitimerer den personen som søker dvs. eier selv, eller eiers representant eller et utleiefirma (Management Company).

B)      En bekreftelse fra en godkjent sakkyndig på at alle installasjoner for strøm, gass og vann er i henhold til gjeldende forskrifter.

C)      En plantegning av eiendommen som viser utleiedelen.

D)      “Caderneta Predial Urbana” som utstedes av det lokale skattekontoret ((Finanças)

Denne søknaden er et dokument som har offentlig innsyn.

Innen 60 dager etter at du har sendt søknaden, vil kommunen foreta en inspeksjon for å kontrollere at alle krav og betingelser for eiendommen er oppfylt. Hvis de finner at noe mangler eller noe ikke er fullt ut tilfredsstillende etter kravene, blir søknaden avslått, og du må begynne hele prosessen på nytt.

Når du har fått tillatelsen:

All reklame for utleievirksomheten, må ha følgende tillegg etter navnet på virksomheten: “Alojamento local" eller bare “AL”.

Utleieeiendommen må ha et informasjonsskriv fra kommunen på vegg eller nær inngangsdøren.

Som alle steder som er åpne for publikum, så må det finnes en bok som det kan skrives klager i (livro de reclamações)

 

 

Les mer