Nye regler for lokal innkvartering/turistisk lisens (AL) i Portugal startet fra 1. november 2024.

De viktigste endringene inkluderer oppheving av restriksjoner på nye registreringer, slik at de tillater dem over hele landet (bortsett fra i konfliktområder, hvis kommunens regler er forskjellige, for eksempel Lisboa og Ericeira, der det fortsatt er begrensninger).

AL-lisenser kan nå overføres under alle omstendigheter – AL-lisenser er ikke tillatt i en eiendom i stridsområder der det har blitt registrert en langsiktig leiekontrakt de siste 2 årene.

Kommuner vil ha mer selvstyre til å begrense AL i visse områder.

Skattereglene forblir uendret, herunder skattevilkårene for salg av fast eiendom med AL-konsesjon.

I tillegg skal eiendommene oppfylle krav til sikkerhet, hygiene og samsvar med elektro- og gassinstallasjoner.

(vi forklarer litt mer nedenfor)

Følgende informasjon er et veldig raskt sammendrag av endringene:

Sektoren Local Accommodation/turistic license (AL) i Portugal opplever en fase med viktige transformasjoner med implementering av nye forskrifter, som trådte i kraft 1. november 2024.
Disse modifikasjonene tar sikte på å løse flere problemstillinger i sektoren og etablere et mer strukturert rammeverk for korttidsutleie.
Det nye dekretet justerer noen av bestemmelsene som ble innført i oktober 2023, med ikrafttredelsen av «Mais Habitação»-loven/(The More Housing Law)-pakken.

Hva er endringene?

En av hovedendringene er opphevelsen av artikkel 19 i «Mais Habitação»-loven, som begrenset nye registreringer av lokal overnatting (AL). Fra 1. november 2024 vil nye registreringer være tillatt i hele landet, bortsett fra i enkelte inneslutningsområder, som store deler av Lisboa og sentrum av Ericeira, og suspensjonsområder (Vila Nova de Gaia). Porto forbereder for tiden innføringen av hengeområder i de sentrale prestegjeldene Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau, Vitória og Bonfim.

– Kommunene har nå makt til å begrense turistleieavtaler og definere nye inneslutningsområder. Disse midlertidige suspensjonene av nyregistreringer har som mål å kontrollere veksten av AL mens kommunene utformer langsiktige løsninger. Kommuner med mer enn 1000 registrerte AL må implementere regler for å regulere den lokale implementeringen av AL innen 1 år, ellers gjelder nasjonal lov. Noen byer har allerede iverksatt tiltak:
Lisboa: Registreringene er suspendert i alle menigheter.
Havn: Begrenset til områder med høy tetthet som det historiske sentrum og Bonfim.
Cascais: Den valgte å ikke suspendere registreringene for å opprettholde markedsstabilitet.
Mafra (Ericeira): Det har vært et regulert system siden 2018.

Overførbarhetsregler
Den generelle regelen om ikke-overførbarhet er opphevet nasjonalt. Kommuner kan imidlertid opprette restriksjoner i utpekte/konfliktområder, som kun gjelder hus og leiligheter, og gjelder IKKE situasjoner med; arv, skilsmisse, overføring til ektefelle eller juridisk partner, barn eller foreldre.

Utløp av poster
AL-poster utløper ikke lenger automatisk. Det tidligere kravet om revurdering i 2030 er fjernet.

(resten er ikke oversatt, så det er ingen oversettelsesfeil)

- when an AL is implemented in a primary residence, there is no longer a limit to being open for more than 120 days

– hostels still require unanimous approval of the condominium to obtain an AL licence in horizontal property buildings

– the municipality can oppose the registration of AL’s within 60 days (90 days in areas of contention)

– the owner can request an inspection during the process if licence not given

– AL licences are not allowed in a property in contention areas where a long-term rental contract has been registered in the previous 2 years.

– the condominium can request the cancellation of an AL if voted by a majority (more than 50% of the total owner share) if there are proven and repeated acts of disturbance. The municipality will then decide, and the licence can be immediately cancelled, but with a right of reply in person, and in any case may only be cancelled for a period which can’t exceed 5 years

– the maximum capacity of AL’s registered as Apartamentos or Estabelecimento de Hospedagem is 9 rooms and 27 guests.

– fold-up or extra beds may be installed as long as their number doesn’t exceed 50% of “normal” beds.

– the person responsible for the AL has to communicate their telephone number AND email address to the condominium administration

– the municipality may, at any time, request that the AL licence holder provide the contract of the appropriate AL insurance within 3 days.

– AL’s registered as Estabelecimento de Hospedagem may implement other services such as the provision of food and drink

Taxation

The new regulations for Local Lodging (AL), which came into force on November 1, 2024, introduce important changes in the sector, revoking previous restrictions, but keep taxation unchanged.
This means that the tax rules related to the AL operation, including the taxation of capital gains on the sale of the property, remain the same.  If you own a property with an AL license and operate the business directly (as a self-employed person), the 3-year period is still valid. In other words, it is necessary to suspend the activity and wait 36 months (3 years)  before selling to benefit from lower taxation. If you sell the property with the AL license or within 36 months after the end of the activity, you will not be able to deduct expenses on capital gains, and the tax will be calculated on 95% of the gain.

Mandatory requirements to obtain the Local Accommodation license
The requirements for a property to be considered Local Accommodation vary according to the type of unit – whether it is a lodging establishment, apartment, villa or rooms.
These requirements can be divided into three categories: general requirements, safety requirements and other specific requirements, which together make the property eligible for the exercise of the activity.

General requirements

Local Accommodation establishments must have access to the public water and sewage network, hot and cold running water, in addition to keeping the facilities and equipment in good condition and operation.
Each accommodation unit must have:

- A window with direct ventilation to the outside;
- Appropriate furniture, equipment and utensils;
- Exterior light sealing system;
- Doors with security system to ensure the privacy of guests.

As for sanitary facilities, private or common, they must meet the following criteria:

- Security system to ensure privacy;
- In apartments, villas and rooms, there must be at least one toilet for every four rooms, with a maximum of 10 guests per unit;
- In hostels and guesthouses, shared toilet facilities, which are not separated by gender, must have independent toilets with doors and security systems, requiring one toilet, one washbasin and one shower for every six users.
These general requirements ensure that the properties meet the hygiene and safety standards necessary for the activity of Local Accommodation.

Security requirements

Safety is a key aspect of protecting guests and complying with legislation. These requirements may vary according to the type of Local Accommodation, but in general, managers must ensure the following items:
-  Fire extinguisher and fire blanket;
-  First aid equipment;
- Indication of the national emergency number (112).
(For establishments with a capacity equal to or greater than 10 users, the safety standards against fire risks must be followed, according to Decree-Law No. 220/2008 and the Technical Regulation of Ordinance No. 1532/2008.)

In addition to the above requirements, you will have to submit the necessary documentation to the Municipality of the area. An important point to consider is to ensure that electrical and gas installations comply with legal standards.

For personalized advice and to ensure compliance with tax regulations, contact an Accountant or Lawyer.